Contrato de alquiler seguro para propietarios

El seguro contra impagos del Grupo Housfy es el camino ideal para alquilar con seguridad.

¿Anhelas pactar un contrato de arrendamiento libre de cláusulas abusivas? Sin estas estipulaciones impuestas, el documento legal se convierte en un texto seguro, previsible y equilibrado. Alcanzar este objetivo no solo es posible, es deseable porque permite establecer un contrato alquiler seguro propietarios.

Definición de cláusula abusiva

“(...) Estipulación no negociada individualmente y toda aquella práctica no consentida expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe cause, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato” [1].

Características de una cláusula abusiva

Para identificar correctamente este tipo de disposiciones nulas, nos debemos fijar en los siguientes rasgos definitorios:

• La inexistencia de un consentimiento explícito y libre por uno de los firmantes.

• La constatación de un perjuicio directo hacia el consumidor.

• Ser el origen de un desequilibrio evidente de los derechos y obligaciones de las partes contratantes.

• La propia naturaleza de los bienes o servicios que son objeto del contrato.

• Las circunstancias concurrentes y de contexto en el momento exacto de su celebración.

• Puede figurar directamente a lo largo del redactado principal o dentro de otro documento anexo del que dependa [2].

¿Qué consecuencias tienen las cláusulas abusivas en el alquiler?

Incluir criterios fuera de la ley genera graves implicaciones en la esfera del arrendamiento:

• Desde el punto de vista legal [3]: No deben estar en el contrato porque hablamos de una cláusula nula de pleno derecho del alquiler. El legislador determina claramente que: “Las cláusulas abusivas se tendrán por no puestas. El juez declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, continuará siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin estas cláusulas”. Estas son las directes consecuencias de las cláusulas abusivas en el alquiler.

• Desde el punto de vista personal: Estas prácticas rompen de forma inmediata la imprescindible confianza mutua entre inquilino y propietario.

¿Cuáles son las condiciones de validez del contrato de alquiler según la LAU?

Para garantizar la corrección jurídica, se deben respetar escrupulosamente los elementos formales. Las condiciones para la validez del contrato de alquiler según la LAU constan detalladas en la siguiente tabla:

¿Fijar la fianza en un mes para vivienda y en dos para "uso diferente" es una cláusula abusiva?

No, de ninguna manera. Los plazos estipulados en la pregunta son estrictamente los legales. La única circunstancia que haría la fianza abusiva no deriva de su naturaleza, sino del hecho de que el importe de una garantía complementaria exigida fuera equivalente a más de dos meses de alquiler adicionales (superando los límites de la LAU).

¿Por qué por sí misma la fianza de arrendamiento no es abusiva?

• Requerimiento legal: Es una obligación fijada en el artículo 36.1 de la LAU, que es una norma vigente de obligado cumplimiento.

• Finalidad objetiva: No persigue el lucro de la propiedad, sino que actúa como garantía exclusiva para pagar la reparación de desperfectos y tiene una duración acotada al tiempo de vigencia del alquiler.

• Depósito en organismo público: Mientras dura el contrato, la fianza se deposita obligatoriamente en el INCASÒL. En ningún caso se entrega al propietario para que disponga de ella libremente.

• Restitución justa: Se devuelve íntegramente al inquilino al final del periodo, excepto cuando el producto inmobiliario presenta daños evidentes. Conoce bien la normativa y evita problemas con la devolución de la fianza.

Cláusulas abusivas de los inquilinos más frecuentes

Es muy poco habitual que el inquilino directamente quiera insertar por escrito en el redactat final del contrato disposiciones de carácter abusivo. En cambio, en la práctica es bastante más común encontrar ciertas exigencias ilegales de los inquilinos.

Aun así, hay dos acciones que se consideran de facto como cláusulas abusivas de los inquilinos:

• Subarrendar a escondidas una habitación: Este acto funciona en la práctica como una cláusula abusiva. Se sirve de la mala fe, se aprovecha del desconocimiento del propietario y desequilibra los derechos a su favor. Recuerda que la ley lo prohíbe excepto con la autorización expresa y escrita de la propiedad.

• Pretender la anulación ex ante del aviso de desistimiento: Intentar incluir la supresión del plazo obligatorio de 30 días previsto para avisar del desistimiento del alquiler por parte del inquilino.

Principales exigencias ilegales de los inquilinos

A lo largo de la relación de arrendamiento, se deben conocer y detectar a tiempo estas peticiones fuera de lugar:

• Exigir que el propietario pague pequeñas reparaciones: Como norma general, el mantenimiento de bajo coste por uso ordinario corresponde al inquilino. Ahora bien, la última parte del artículo 21.3 de la LAU incluye esta sutileza: en caso de reparaciones urgentes para evitar un mal inminente o incomodidad grave, el inquilino podrá realizarlas (previa comunicación) y exigir inmediatamente su importe al arrendador.

• No pagar la renta de alquiler acordada: Abonar la mensualidad establecida es una obligación sagrada que nunca se puede eludir.

• Amenazar con cobrar un “rescate” para irse del inmueble: Toda extorsión es directamente denunciable. Superada la fecha de finalización del contrato, el vínculo legal entre las partes se extingue. Si el arrendatario se queda en la vivienda sin consentimiento, estará cometiendo un delito de usurpación de domicilio.

• Pretender utilizar la fianza como pago del último mes: En ningún caso la fianza se puede compensar con el cobro de las cuotas corrientes del alquiler.

Cláusulas a evitar por el propietario en el alquiler

Para configurar un acuerdo perfectamente legal y válido, se deben excluir completamente las siguientes cláusulas ilegales del propietario, ya que suponen graves errores en el contrato de alquiler por parte del propietario:

1. Cortar los suministros en caso de impago: Supondría un delito de coacciones. Es la principal cláusula a evitar por el propietario en el alquiler.

2. Imponer la renuncia a los derechos legales básicos: Cualquier punto que obligue al inquilino a renunciar a derechos reconocidos por la LAU es nulo.

3. Actualizar la renta por encima del IPC o el índice legal vigente: La actualización se debe comunicar claramente por escrito un mes antes de aplicarse (artículo 18.2 de la LAU).

4. Efectuar cobros anticipados o improcedentes: El artículo 17.2 de la LAU prohíbe exigir el cobro anticipado de más de un mes de alquiler o pedirlo antes del día 7 del mes corriente.

5. Forzar visitas a la vivienda sin permiso explícito: La inviolabilidad del domicilio es un Derecho Constitucional fundamental; hay que avisar siempre y tener el visto bueno del inquilino.

6. Limitar el disfrute de la vivienda de forma arbitraria: No se pueden restringir las visitas ni prohibir las mascotas de manera genérica sin una redacción bien fundamentada. Olvidar mencionar de manera correcta las causas justificadas suele ser uno de los grandes errores contractuales.

7. Obligar a renunciar a la prórroga legal mínima: Excepto en el caso de necesidad objetiva de la vivienda para uso propio o de familiares en primer grado (artículo 9.3 de la LAU).

8. Imponer de forma unilateral el pago de tributos (como el IBI): Se puede pactar entre las partes de acuerdo con el artículo 20.1 de la LAU, pero requiere un acuerdo explícito y firmado, nunca una imposición oculta.

9. Compeler al inquilino a hacerse cargo de todas las reparaciones estructurales: Las grandes obras de conservación y habitabilidad corresponden legalmente al propietario.

10. Cobrar al inquilino los honorarios de la inmobiliaria: Según la legislación actual, estos gastos de gestión inmobiliaria corresponden íntegramente al arrendador.

¿Cómo el Grupo Housfy facilita un contrato seguro?

Nuestros expertos inmobiliarios y jurídicos te acompañan durante todo el proceso de negociación, redacción y firma del contrato para garantizar el cumplimiento normativo y velar para que:

• No exista ningún tipo de coacción ni desequilibrio entre las partes en ningún momento.

• Propietario e inquilino lean y entiendan la totalidad del texto antes de firmarlo, evitando que ninguna cláusula clave pase inadvertida.

• Se resuelvan todas las dudas legales de manera totalmente transparente antes de la formalización.

• Se firmen cada una de las páginas que componen el documento.

Con estas pautas presentes y con soporte profesional, conseguirás un redactado robusto y un contrato alquiler seguro propietarios que te protegerá ante cualquier imprevisto.

Notas al pie:

• [1] Definición básica de estipulación abusiva de acuerdo con la normativa de defensa de los consumidores y usuarios (RDL 1/2007).

• [2] Criterios generales de valoración del abuso contractual en el ámbito del derecho civil y de arrendamientos urbanos.

• [3] Efectos jurídicos de la nulidad parcial de acuerdo con las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.