Incumplimiento acuerdo de la Junta: ¿Cuál es la respuesta del Código Civil Catalán?
Cuando se da un incumplimiento acuerdo de la Junta, hay que demandar judicialmente al propietario infractor. Para hacerlo, como veremos más adelante, será imprescindible convocar una Junta.
Hoy también podrás familiarizarte con llevar la reunión de todos los propietarios.
Los dos pasos hacia una Junta de Propietarios impecable
Profesionalizar la gestión de la finca
Cuando se forma la Comunidad de Propietarios nace la Junta de Propietarios. Para hacer este órgano operativo deben designarse: Presidente, Vicepresidente y Secretario. Es entonces cuando contratar uno de nuestros Administradores de Fincas da:
- Seguridad jurídica: Para que vuestra comunidad nunca incumpla ninguna disposición legal.
- Asistencia cuando se trata de dirigir las Juntas: Cuando se trata de resolver dudas y apaciguar conflictos.
Es importante destacar, pero, que ni el ejercicio individual de la Presidencia ni tampoco la iniciativa colegiada de la Junta pueden delegarse.
De cara a supuestos como el que hoy veremos, el incumplimiento acuerdo de la Junta, es imprescindible que vuestra comunidad también cuente con abogado.
Para contratar administrador y abogado hace falta mayoría simple de votos y cuotas de participación1.
Las cinco fases para convertir un acuerdo de la Junta en impecable
En una convocatoria ordinaria o una extraordinaria hay cinco fases que convierten en impecable el acuerdo adoptado:
- Convocar la Junta adecuadamente.
- Informando de su celebración por todos los medios posibles.
- Con la antelación que corresponde: Ocho días en el caso de las encomenderas y un mínimo de tres en las extraordinarias.
- Haciendo constar en la convocatoria: Fecha, hora, lugar, orden del día, advertencia sobre el valor del voto de los ausentes y listado de los propietarios deudores. Los arrendadores en esta situación, a menos que, cuando empiece la Junta, consignen los pagos atrasados, no tienen derecho a voto.
2. Revisar, ex-ante, la legalidad del acuerdo que queráis votar. Este nunca debe:
Vulnerar la Ley.
Contradecir los Estatutos de la Comunidad.
Violar el Reglamento Interno.
3. Supervisar, ex-ante, que el acuerdo que queráis votar no sea manifiestamente arbitrario: Ni puede estar concebido para perjudicar a un propietario, ni para beneficiar otros de forma indebida.
4. Lograr el cuórum, además de la mayoría de los votos y cuotas de participación requerida en cada caso por el Código Civil Catalán.
5. Anotar, por parte del Secretario, la aprobación del acuerdo en el Acta de la Junta.
Es crucial validar los puntos dos y tres. Su incumplimiento legitima para impugnar el acuerdo judicialmente.
¿Incumplimiento acuerdo de la Junta cómo actuar de acuerdo con el Código Civil Catalán?
Solo una vez exigida la perfección legal a la Junta podemos fijarnos en propietarios individuales que vulneren el Derecho.
Lo hacemos respondiendo, de forma más completa que al inicio del texto, “qué podemos hacer ante un incumplimiento acuerdo de la junta?”
Es en el Artículo 553-30.4 del Código Civil Catalán donde el legislador establece, sin ninguna vacilación, que esta conducta tiene graves consecuencias.
Leámoslo:
“Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa”.
Aun así, de la literalidad del extracto no se deduce ni:
- Cómo está legitimada la Comunidad para empezar esta “vía administrativa” contra el propietario incumplidor.
- Cuál es la autoridad competente para sancionar a esta persona física o jurídica.
Nuestra administradora Susana Jordán lo aclara:
“La Comunidad tiene que demandar judicialmente al propietario incumplidor. Es cierto que los jueces pueden dictar sentencias diferentes, pero, solo una sentencia judicial cerrará el conflicto”.
Antes de acudir a la justicia hay que convocar expresamente una Junta
En el orden del día de la Junta de Propietarios hay de constar el punto: “votar y aprobar demanda judicial por incumplimiento acuerdo de la Junta”. Para aprobar el inicio de la demanda, hace falta mayoría simple de votos y cuotas de participación. Una vez esta se haya obtenido se podrá abrir el camino hacia una resolución.
¿Podemos denunciar el incumplimiento acuerdo de la Junta a cualquier juzgado?
No. Hace falta, personarse en el juzgado de primera instancia de la localidad donde está el edificio de vuestra comunidad.
Finalmente, cuando se habla de un juicio es crucial analizar quién pagará las costas procesales.
El caso específico de incumplir acuerdos que implican pagos en la comunidad
La obligación de pagar tu cuota de participación arraiga en el artículo 553-4.1 del Código Civil Catalán:
“Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contraídas válidamente (...)”.
Aclarado esto, hay que tener presente qué documentación hace falta para reclamar el pago de una deuda.
Lo indica el artículo 553-47.2:
(…) “Basta con un certificado (…) emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado tienen que constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestación que la deuda es exigible y que se corresponde de manera exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor.”
Artículo 553-30 del Código Civil Catalán “Vinculación de los acuerdos”
Solo podemos hablar de incumplimiento porque, una vez aprobados en Junta, los acuerdos vinculan legalmente. A continuación analizamos cómo el Código Civil Catalán trata este tema.
Código Civil Catalán artículo 553-30 puntos primero y tercero: La protección de la comunidad
Artículo 533-30.1:
“Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a aquellos disidentes".
Este primer punto garantiza en la Comunidad que nunca ningún propietario podrá escoger, de entrada, no contribuir a las actuaciones aprobadas legalmente.
Artículo 553-30.3:
Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y las que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios (…).
Este tercer epígrafe recuerda que hay dos gastos obligatorios. Las que:
- Garantizan a las personas con problemas de movilidad acceder en casa suya.
- Financian la seguridad estructural del edificio.
Código Civil Catalán artículo 553-30.2: La excepción a favor de los propietarios disidentes
El legislador deja claro que “disidente” no es el mismo que “incumplidor”. El propietario disidente tiene una argumentación objetiva, en cambio, el incumplidor está en falso (en palabras del artículo 553-30.4 “sin causa justificada”) .
En el artículo 553-30.2 concreta los dos casos para admitir que la disidencia exima de un pago.
Artículo 553-30.2:
"No obstante el que establece el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad.
Esperamos haberos orientado.
1: Es en el artículo 553-25 epígrafe f) el Código Civil Catalán establece que: “Se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para adoptarlos”.
Del epígrafe a) hasta la e) el legislador enumera qué decisiones requieren mayoría simple de votos y cuotas. Son estas:
»a) La ejecución de obras u el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten la estructura o la configuración exterior.
»b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten la estructura o la configuración exterior.
»c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
»d) Las normas del reglamento de régimen interior.
»e) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.