Modificaciones piso alquiler. ¿Qué deben saber arrendatario e arrendador?

La clave del éxito en el alquiler: la comunicación fluida y sincera

Para que la relación en un alquiler funcione correctamente, es imprescindible que haya una comunicación constante, clara y sincera entre ambas partes.

Tres aspectos a tener en cuenta cuando eres inquilino

Para aumentar las posibilidades de que el propietario acepte modificaciones en la vivienda, te recomendamos:

• Actuar siempre de buena fe.

• Cumplir siempre con todos tus deberes.

En cambio, nunca lleves a cabo actividades "molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" en el inmueble, ni ninguna de las demás acciones vetadas en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Vamos a ser inquilinos y tenemos problemas de movilidad: nos ampara la ley?

Si tú o tu cónyuge tenéis dificultades de movilidad, no debéis preocuparos: el artículo 24 de la LAU os protege. Sus beneficiarios son:

• Ciudadanos con dificultades de movilidad (de cualquier edad).

• Personas que superen los setenta años.

Para ejercer este derecho, deben cumplirse los requisitos siguientes:

1. Notificar por escrito al arrendador la voluntad de ejecutar la adaptación.

2. Finalidad de la obra: La actuación debe realizarse para garantizar la accesibilidad del inquilino, de su cónyuge (con independencia de su orientación sexual) o de un familiar que conviva en el inmueble de forma permanente.

Limitaciones legales a tener en cuenta:

• La adaptación no puede afectar a la estabilidad ni a la seguridad de la vivienda.

• No se pueden transformar los espacios comunes del edificio.

• Al finalizar el contrato, si el propietario lo exige, el inquilino estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior. Por este motivo, es recomendable utilizar ayudas técnicas fáciles de retirar.

Soy inquilino: ¿Puedo empezar modificaciones por mi cuenta?

La respuesta dependerá principalmente de dos factores:

1. La actitud del propietario durante la negociación del contrato de arrendamiento.

2. La envergadura de la modificación (en concreto opta únicamente por "obras menores").

La respuesta será negativa si:

• En el contrato consta una cláusula que impide explícitamente realizar cualquier cambio.

• Si deseas realizar una "obra mayor".

Por el contrario, será afirmativa cuando:

• El inquilino disponga del permiso escrito del propietario.

• La obra no comprometa la seguridad ni la estabilidad de la vivienda o del edificio.

El artículo 23.1 de la LAU es el que regula este supuesto:

"El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias). En ningún caso se podrán realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda".

Asimismo, el artículo 23.2 protege al propietario: si el inquilino realiza obras unilaterales que afecten a la seguridad, el arrendador podría exigir la reposición inmediata del inmueble al estado anterior.

Obras de conservación: una obligación del propietario

Según el artículo 21.1 de la LAU, el arrendador tiene la obligación de ejecutar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Recuerda que, en casi todas las comunidades autónomas —excepto Extremadura y Madrid—, es obligatorio tener vigente la cédula de habitabilidad para poder alquilar.

El artículo 21.2 equilibra los derechos de las dos partes:

• Si una obra de conservación no puede posponerse hasta el fin del contrato, el inquilino está obligado a soportarla, aunque sea molesta.

• Si la obra dura más de veinte días, la renta deberá reducirse proporcionalmente a la parte de la vivienda de la cual el inquilino se vea privado.

Trabajos de mejora: una elección que el arrendador debe valorar cuidadosamente

El artículo 22.2 de la LAU permite al propietario realizar mejoras notificándolo por escrito con un mínimo de tres meses de antelación, detallando su naturaleza, duración y coste previsible. El inquilino, durante el mes siguiente a la notificación, tiene derecho a desistir del contrato si no está de acuerdo con las obras.

Dado que estas mejoras son una elección y pueden comportar la pérdida del inquilino, desde Grupo Housfy recomendamos posponer las modificaciones importantes hasta que el inmueble esté vacío.

1 De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene preferencia jerárquica sobre el Código Civil Catalán en los aspectos estudiados en este texto.