Com calcular l'actualització del preu del lloguer a partir de l'IPC o bé de l'IRAH
L'arrendament retribueix al propietari per la cessió temporal d'ús del seu producte immobiliari. Avui, et guiem perquè sàpigues actualitzar el preu del lloguer mitjançant dos mètodes de càlcul diferents:
- A partir de l'Índex de Preu al Consum.
- Amb l'índex de Referència d'Arrendaments d'Habitatge.
Un cop hagis llegit l'article, a més, podràs explicar al teu llogater com s'ha actualitzat el seu pagament.
Comencem?
Com a propietari: puc actualitzar el preu del lloguer? Què passa en cas de no explicitar en una clàusula específica del contracte de lloguer la meva voluntat de variar la renda de l'arrendament?
Sí, a priori, el marc legal preveu aquesta possibilitat. Això sí, és imperatiu que, al contracte escrit d'arrendament existeixi una clàusula en la qual consti explícitament la possibilitat d'actualitzar el preu de lloguer.
Quan aquesta clàusula no es reflecteixi al contracte l'actualització del preu del lloguer no es podrà aplicar. Com a conseqüència, et veuràs en l'obligació de mantenir invariable la renda pactada al primer contracte al llarg de tota la seva duració (cinc anys en el cas de les persones físiques i set en el cas de les jurídiques).
Cal avisar l'arrendatari de l'aplicació de l'actualització del preu del lloguer?
Sí sempre. Has de tenir present que, en cas de no advertir sobre la variació de preu, aquesta serà nul·la de ple dret. Cal enviar la comunicació (per burofax, e-mail o correu postal) i emmagatzemar-la per demostrar que vertaderament el llogater l'ha d'haver rebut.
En el mateix sentit, recomanem guardar ben ordenats tots els rebuts corresponents a l'arrendament perquè el llogater té dret a demanar-te una prova escrita conforme va realitzar l'abonament corresponent.
De quins punts ha de constar aquest text per informar de l'actualització del preu del lloguer?
El text on informis de la variació del preu de lloguer ha de constar dels següents punts.
Abans del cos del text:
- Dades personals del propietari (nom, cognoms, Document Nacional d'Identitat o Número d'Identificació Estranger, etc.).
- Dades personals del llogater (nom, cognoms, Document Nacional d'Identitat o Número d'Identificació Estranger, etc.).
- Municipi, dia, mes i any).
Al cos del text:
Li comunico que a partir del mes i any en què es compleix una anualitat del contracte, el preu del lloguer mensual de la propietat situada a l'adreça que correspongui al producte immobiliari llogat s'actualitzarà un ...% en funció del resultat de l'índex que consti en el contracte.
La renda que pagarà a partir del pròxim mes de... serà de...€, resultat de sumar a la renda actual de...€, l'esmentat percentatge del ...% d'actualització.
Adjunto a aquesta comunicació la documentació expedita per l'Institut Nacional d'Estadística.
Com a fórmula de comiat:
Atentament,
Signatura del propietari.
DNI o NIE del propietari1.
1: Aquest model està basat en un d'Idealista.
Amb quina antelació cal notificar l'actualització del contracte?
Amb una anticipació d'un mes (30) trenta dies respecte l'aplicació del nou preu de lloguer.
Cada quant temps puc procedir al canvi de l'arrendament? Quan s'aplicarà el nou preu del lloguer?
El preu del lloguer només pot fer-se un cop l'any.
L'actualització del contracte de lloguer es comunicarà el mes precís en el qual faci un any des de la signatura del contracte.
Així, per exemple, si hem signat el contracte per primer cop el maig del 2024:
- L'actualització es comunicarà el maig de 2025.
- La variació del preu del lloguer entrarà en vigor el juny de 2025.
A Finques Feliu i al grup Housfy els nostres professionals estan capacitats per redactar contractes sense costoses omissions ni errors i, per descomptat, impecables des del punt de vista legal. Tot plegat solucionant els dubtes que puguis plantejar.
Com actualitzar el preu del lloguer segons l'IPC i L'IRAH?
Tingues present que, quan es redacti la clàusula que fa constar l'actualització del lloguer, ha de quedar explicitat quin mètode utilitzarem (evidentment, un cop hem escollit un, aquest no pot canviar-se).
La primera manera per variar el preu del lloguer es vincula a l'Índex de Preus al Consum.
Aquesta és la manera tradicional de càlcul del preu del lloguer perquè l'IPC s'usa per a una àmplia cistella de béns. La taxa percentual pot ser positiva, i en conseqüència, augmentar el preu del lloguer, o negativa llavors aquest s'abaratirà.
Quines etapes cal seguir per actualitzar el preu del lloguer mitjançant l'IPC?
0. Cal tenir en compte quin és el preu de lloguer que cobrem abans de l'actualització: Aquesta xifra ens servirà de base per efectuar les operacions matemàtiques posteriors.
Quan, per exemple, cobrem un arrendament de 1.000 €. L'actualització segons l'IPC es calcularà seguint aquests passos:
- Divideix L'IPC del mes en curs entre 100: Per l'abril de 2025 és 2,2, per tant, el resultat és 0,022.
- Multiplica la taxa percentual de variació de l'IPC pel preu del lloguer d'abans de l'actualització, és a dir, 0,022*1.000 el resultat és 22.
- Suma la variació de l'IPC al lloguer base abans de l'actualització, és a dir, 1000+22 dona 1.022 que serà la nova quantitat a cobrar.
Recorda que aquest nou preu de lloguer calculat l'abril de 2025 es comunicarà el maig de 2025 i aquests 1.022 €, entraran en vigor el proper juny de 2025.
L'Institut Nacional d'Estadística facilita molt tot plegat.
L'IRAH: Objectiu, fórmula per calcular-lo i valors de la mateixa explicitats pel legislador
L'IRAH, que com l'IPC pot ser una taxa positiva o negativa, neix de la nova llei d'habitatge. Parlem d'un índex més complex que l'IPC perquè cerca una menor distorsió (sobretot excloent els preus de l'energia). Se suposa que, d'aquesta manera, s'aconseguirà una major correcció a la baixa dels preus immobiliaris en comparació amb el primer índex.
El resultat de l'IRAH surt de la combinació de tres mesures diferents de la variació dels preus:
- L'IPC: Que és la mesura utilitzada al primer mètode.
- L'IPC subjacent: que exclou els preus d'energia (electricitat, gas, gasolina, etc.) i dels aliments no elaborats (fruites, verdures, etc.). L'IPC subjacent treu dos dels elements que més distorsionen la inflació. Per altra part, introduir la inflació subjacent permet ajustar el càlcul de l'índex a períodes més curts de temps respecte a l'any que té com a referència de comparació habitual l'IPC.
- Taxa de Variació Anual Mitjana Ajustada: Segons la Resolució de 18 de desembre del 2024 de la Presidència de l'Institut Nacional d'Estadística la fórmula per esbrinar el nombre resultant és la següent:
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
A la fórmula anterior:
- TVAMAmt és la taxa de variació anual mitjana ajustada, el mes m de l'any t.
- TVIPCmt és la taxa de variació anual de l'Índex de Preus de Consum en el mes m de l'any t.
- TVIPCSmt és la taxa de variació anual de l'Índex de Preus de Consum subjacent en el mes m de l'any t.
Aclariments del legislador a propòsit dels valors assignats als diferents paràmetres de la fórmula per calcular l'IRAV:
α: és un paràmetre que (...) prendrà el valor 0.5 (...).
β: és un paràmetre que prendrà com a valor 2, que és l'objectiu de taxa d'inflació a mitjà termini del Banc Central Europeu.
Pots consultar aqui la Resolució de 18 de desembre de la presidència de l'INE per la qual es defineix l'IRAH i que ha estat la nostra font a l'hora de mostrar la fórmula anterior.
Quines etapes cal seguir per actualitzar el preu de lloguer mitjançant l'IRAH?
Atenció: L'IRAH només s'aplicarà a aquells contractes signats amb posterioritat al 26 de maig del 2023.
El calculem per març del 2025 que, a la data de publicació d'aquest escrit, és l'últim mes disponible.
Per major claredat imaginem que partim de la mateixa quantitat de base per calcular l'actualització del preu de lloguer: 1.000 € i, sabem que l'últim IRAH disponible és d'1,98% (menor que l'IPC en aquesta ocasió).
0. Cal tenir en compte quin és el preu de lloguer que cobrem abans de l'actualització: Aquesta xifra ens servirà de base per efectuar les operacions matemàtiques posteriors.
L'actualització segons l'IRAH es calcularà seguint aquests passos:
- Cal dividir 1,98 entre 100, és a dir, 0,0198 i multiplicar-ho per 1.000 i ens queda 19,8.
- Aquesta quantitat 19,8 s'ha de sumar a la base que és 1000.
- L'IRAH en l'exemple seguit serà: 1.000+19,8, és a dir, 1019,8 €.
En aquest enllaç de l'INE pots consultar les dades futures de l'IRAH.
Per qualsevol dubte restem a la teva disposició.