Modificacions pis lloguer. Què han de saber arrendatari i arrendador?

La clau de l'èxit en el lloguer: la comunicació fluïda i sincera

Perquè la relació en un lloguer funcioni correctament, és imprescindible que hi hagi una comunicació constant, clara i sincera entre ambdues parts.

Tres aspectes a tenir en compte quan ets llogater

Per augmentar les possibilitats que el propietari accepti modificacions a l'habitatge, et recomanem:

• Actuar sempre de bona fe.

• Complir amb tots els teus deures.

En canvi, mai duguis a terme activitats "molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites" a l'immoble, ni cap de les altres accions vetades a l'article 27.2 de la Llei d'Arrendaments Urbans.

Serem llogaters i tenim problemes de mobilitat: ens empara la llei?

Si tu o el teu cònjuge teniu dificultats de mobilitat, no us heu d'amoïnar: l'article 24 de la LAU us protegeix. Els seu beneficiaris són:

• Ciutadans amb dificultats de mobilitat (de qualsevol edat).

• Persones que superin els setanta anys.

Per exercir aquest dret, s'han de complir els requisits següents:

1. Notificar per escrit a l'arrendador la voluntat d'executar l'adaptació.

2. Finalitat de l'obra: L'actuació s'ha de fer per garantir l'accessibilitat del llogater, del seu cònjuge (amb independència de l'orientació sexual) o d'un familiar que hi convisqui de forma permanent.

Limitacions legals a tenir en compte:

• L'adaptació no pot afectar l'estabilitat ni la seguretat de l'habitatge.

• No es poden transformar els espais comuns de l'edifici.

• En finalitzar el contracte, si el propietari ho exigeix, el llogater estarà obligat a reposar l'habitatge a l'estat anterior. Per aquest motiu, és recomanable utilitzar ajudes tècniques fàcils de retirar.

Soc llogater: puc començar modificacions pel meu compte?

La resposta dependrà principalment de dos factors:

1. L'actitud del propietari durant la negociació del contracte d'arrendament.

2. L'envergadura de la modificació (considera fer només   "obres menors").

La resposta serà negativa si:

• Al contracte consta una clàusula que impedeix explícitament realitzar qualsevol canvi.

• Si parlem d'una "obra major".

Per contra, serà afirmativa quan:

• El llogater disposi del permís escrit del propietari.

• L'obra no comprometi la seguretat ni l'estabilitat de l'habitatge o de l'edifici.

L'article 23.1 de la LAU és el que regula aquest supòsit:

"L’arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment de l'arrendador, expressat per escrit, obres que modifiquin la configuració de l'habitatge o dels accessoris (mobiliari, trasters, places de garatge i altres dependències). En cap cas es podran realitzar obres que provoquin una disminució en l'estabilitat o seguretat de l'habitatge".

Així mateix, l'article 23.2 protegeix el propietari: si el llogater fa obres unilaterals que afectin la seguretat, l'arrendador podria exigir la reposició immediata de l'immoble a l'estat anterior.

Obres de conservació: una obligació del propietari

Segons l'article 21.1 de la LAU, l'arrendador té l'obligació d'executar, sense dret a apujar la renda, totes les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat. Recorda que, a gairebé totes les comunitats autònomes —excepte Extremadura i Madrid—, és obligatori tenir vigent la cèdula d'habitabilitat per poder llogar.

L'article 21.2 equilibra els drets de les dues parts:

• Si una obra de conservació no es pot postposar fins a la fi del contracte, el llogater està obligat a suportar-la, encara que sigui molesta.

• Si l'obra dura més de vint dies, la renda s'haurà de reduir proporcionalment a la part de l'habitatge de la qual el llogater no pugui gaudir.

Treballs de millora: una elecció que l'arrendador ha d'analitzar amb calma 

L'article 22.2 de la LAU permet al propietari realitzar millores notificant-ho per escrit amb un mínim de tres mesos d'antelació, detallant-ne la naturalesa, la durada i el cost. El llogater, durant el mes següent a la notificació, té dret a desistir del contracte si no està d'acord amb les obres.

Atès que aquestes millores són una elecció i poden comportar la pèrdua del llogater, des de Grup Housfy recomanem posposar les modificacions importants fins que l'immoble estigui buit.

1 D'acord amb la jurisprudència del Tribunal Constitucional, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) té preferència jeràrquica sobre el Codi Civil Català en els aspectes estudiats en aquest text.