Parlem de lloguer: Procediments i paràmetres que en determinen el preu a les zones tensades
Es pot limitar el cost del lloguer aplicant un topall al seu preu en zones tensionades? Sí, a la "Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda" es formula aquesta possibilitat.
A l'article 18, que avui analitzem és on el legislador enumera tant els requisits previs que l'Administració ha de complir com els paràmetres que ha de verificar per declarar les anomenades "zones de mercat residencial tensionat".
Som-hi!
El 2025, la "taxa d'esforç" destinada a pagar el lloguer a preu de mercat supera de molt la franja màxima recomanada
Per qui l'any 2025 cerca un lloguer la "taxa d'esforç" per pagar-lo supera el 30-33% del total de la renda disponible mensual. Aquesta dada s'explica perquè la demanda d'aquest règim de tinença s'ha disparat.
Així, segons, les eloqüents dades de l'Institut Nacional d'Estadística: entre 2008 i 2024 el creixement de la proporció del lloguer "a preu de mercat" ha estat d'un impressionant 54,5% 1. En contrast amb aquest augment de la demanda, tant l'oferta privada d'habitatge, com la pública són clarament insuficients.
Per aquest motiu, actualment, accedir al mercat de lloguer és una de les grans preocupacions ciutadanes.
No volem concloure aquest punt, sense recordar que fa quinze dies explicàvem les característiques de l'IRAV -el nou índex d'actualització d'un contracte de lloguer a revisar- que, com la mesura que estudiem, vol abaixar els preus que afronten els inquilins.
Requisits que el Dret imposa a l'Administració per a l'execució de la Llei 12/2023
Per començar, a l'epígraf 1 de l'article 182 de la Llei 12/2023, el legislador atribueix a les comunitats autònomes la competència per limitar el preu a les zones tensionades.
En aquesta regulació el Govern Central ha hagut de respectar quatre principis jurídics generals:
1. El de legalitat: Es tradueix en el fet que qualsevol poder públic està sotmès a la llei.
2. El de publicitat de la llei: Totes les normes aprovades han de ser publicades. D'aquesta manera, les persones físiques o jurídiques podem:
- Conèixer-les i entendre-les.
- Recorre-les davant la justícia.
Recordem que, a partir de la seva data de publicació, qualsevol regulació entra en vigor. A partir de llavors, ni ciutadans ni empreses podem al·legar el desconeixement de la regulació.
3. L'estricte repartiment competencial: A Espanya els tres nivells de govern tenen poder de planificació i decisió pel que fa a les polítiques públiques d'habitatge.
4. L'obligació d'alinear-se amb el Dret de la Unió Europea: Ser dins la UE implica que l'ordenament jurídic espanyol mai pot contradir al comunitari.
Cal apuntar, que per respectar els drets a la tutela judicial efectiva i a un marc regulador ben fonamentat el legislador ha hagut de respectar tres límits procedimentals addicionals:
- Amb anterioritat a la declaració de les zones de mercat residencial tensionades el legislador ha hagut de detallar escrupolosament els requisits taxats.
2. A l'hora de desplegar els efectes jurídics, aquest procedinent ha d'utilitzar paràmetres de caràcter socioeconòmic per ajustar el preu en zones tensionades.
3. L'abast de la declaració de zona tensionada estarà limitat des dels punts de vista temporal i geogràfic. Així, el topall sobre el preu del lloguer:
- S'establirà per un mínim de tres anys (a comptar des de la data de declaració d'una zona residencial com a tensada).
- Es declara dins de cada municipi.
Coneix els requisits previs a la declaració d'una zona de mercat residencial tensionat
D'entrada cal saber que Catalunya és una de les tres úniques comunitats autònomes3 que, a la data de publicació d'aquest text, ha exercit la competència de regular el preu de les zones tensades.
Aquesta decisió política fa que, quan hom es planteja, llogar a Catalunya esdevingui estratègic conèixer els requisits previs per la declaració d'una zona tensionada i els paràmetres socioeconòmics que possibiliten l'activació de l'article 18 de la llei 12/2023.
El maig de 2025 la Generalitat ha declarat com a "zones de mercat residencial tensat" els següents 271 municipis (als restants 646 municipis catalans no s'aplica aquesta regulació).
Aclarit això, enumerem els cinc requisits previs a la declaració d'una zona de mercat residencial tensionat:
a) El procediment preparatori: Dirigit a l'obtenció d'informació relacionada amb la situació del mercat residencial en la zona, incloent-hi:
- Els indicadors dels preus per llogar i vendre de diferents tipus d'habitatges i la seva evolució en el temps;
- Els indicadors de nivell de renda disponible de les llars residents i la seva evolució en el temps
- Els preus d'habitatge que permetin mesurar l'evolució de l'esforç econòmic que han de realitzar les llars per a disposar d'un habitatge digne i adequat(...).
b) El tràmit d'informació pública: En el qual aquesta haurà de posar-se a disposició pública pel coneixement de ciutadans i empreses.
c) La correcta motivació del procediment: "La resolució del procediment de delimitació per part de l'Administració competent en matèria d'habitatge haurà de motivar-se en deficiències o insuficiències del mercat d'habitatge a la zona" (...).
d) Vigència limitada de la declaració de zona de mercat tensionat: Com s'ha avançat, com a mínim, el topall sobre el preu del lloguer durarà tres anys des de la data d'inici. A partir d'aquell moment, les eventuals pròrrogues successives seran de caràcter anual.
e) Elaboració d'una memòria que justifiqui a través de dades objectives la Declaració de Zona de Mercat Residencial Tensionada: una altra salvaguarda contra l'arbitrarietat.
Descobreix els dos paràmetres socioeconòmics que permeten determinar si la localitat on tens una propietat compleix les condicions per ser zona tensionada
Segons l'epígraf 3 del citat article 18, per efectuar la declaració d'un municipi com a zona de mercat residencial tensionat, en ell han de coincidir dos paràmetres socioeconòmics:
a) "Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
b) Que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració un augment d'almenys tres punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent".
Per concloure aquest escrit, t'informem que als últims tres punts del citat article el Govern Central "posa deures" a les altres dues administracions per solucionar l'actual problema de provisió del lloguer.
Per a qualsevol consulta no dubtis a dirigir-te a Finques Feliu i Grup Housfy: el nostre equip humà estarà encantat d'assessorar-te.
1: Segons la "Encuesta de condiciones de vida de l'Institut Nacional d'Estadística l'any 2008 la categòria lloguer igual al preu de mercat representava l'11,0% de llogaters. Segons la mateixa enquesta el 2024 el lloguer igual al preu de mercat representava el 17,0% (d'aquí surt el 54,5% del que parlem al cos del text).
2: L'epígraf 1 de l'article 18 diu el següent: "Les Administracions competents en matèria d'habitatgepodran declarar, d'acord amb els criteris i procediments establerts en la seva normativa reguladora i en l'àmbit de les seves respectives competències, zones de mercat residencial tensat (...)" .
3: Les altres dues comunitats que han declarat zones de mercat tensionat són el País Basc i, des d'aquest dilluns 19 de maig, Navarra.